Олександр Малюк: Правила продажу іпотеки у 2018 році

Кредити під заставу нерухомого майна, або іпотечні кредити не тільки дають можливості, але й створюють чимало проблем — як боржникам, так і кредиторам. Про шляхи виходу з конфліктних ситуацій та зміни в підходах до продажу права вимоги за кредитами фізичних осіб, забезпечених іпотекою, розповідає генеральний директор юридичної компанії «Правозахисна ліга» Олександр Малюк.

За останні чотири роки в Україні збанкрутували й закрилися більше 80 банків — тобто майже половина! Загальна ж сума 40 тис. іпотечних кредитів, наданих неплатоспроможними банками, перевищує 68 млрд. грн. Чи потрібно повертати борги збанкрутілим банкам?

Більшість позичальників помилково вважають, що повертати борги уже непотрібно. Але насправді ці кошти — основне джерело для виплат кредиторам банку, тобто всім фізичним та юридичним особам, які тримали в ньому кошти. І повертати їх доведеться в будь-якому разі — адже в ході відкритих торгів права вимоги за іпотечними та іншими кредитами може придбати інший банк.

Що змінилося в 2018 році?

Фонд гарантування вкладів фізичних осіб розпочав індивідуальний продаж іпотечних кредитів восени 2017 року. З того часу через індивідуальні торги пройшло вже більше 10 тис. іпотечних кредитів фізичних осіб, заборгованість за якими становила близько 26 млрд грн. З них на індивідуальних торгах було продано 1,6 тис. кредитів, заборгованість за якими склала близько 2 млрд грн.

Якщо порівняти із загальною сумою заборгованості, це в 34 рази менше!   Мабуть, потрібні якісь екстраординарні заходи для погашення боргу в масштабах країни?

І такі заходи ми побачимо вже цієї осені. Про це заявив Фонд гарантування вкладів на своєму сайті. Усі непродані в ході індивідуальних торгів на голландському аукціоні іпотечні кредити на наступні торги виставлятимуться тільки у складі пулу від 10 активів загальною вартістю від 30 млн грн. Якщо аукціон і цього разу не відбудеться — формуватимуть іще більші пули загальною вартістю орієнтовно 100 млн грн. Тобто, іпотечні кредити продаватимуть оптом!

Це значить, що їх продаватимуть за безцінь?

Не зовсім так, є певні обмеження. У ході одного голландського аукціону вартість пулу максимально може знизитися лише на 50% від початкової ціни. Але незважаючи на це, новий підхід має прискорити процес продажу права вимоги.

Перші, сформовані за новими принципами пули, проходитимуть через систему ProZorro.Продажі вже у вересні цього року.

Чи можна відмовитися від іпотечного договору, якимось чином домовившись із кредитором?

Мін’юст роз’яснив питання проведення державної реєстрації припинення іпотеки, передачі прав іпотекотримачем (тобто банком) за іпотечним договором при наявності інших обтяжень (заборона відчуження і арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно та ін.). Держреєстратор може зареєструвати припинення іпотеки або передачу прав іпотекотримачем за іпотечним договором, оскільки обтяжується не речове право, а право власності.

У той же час бажання сторін задовольнити вимоги кредитора в позасудовому порядку є саме реалізацією власником своїх прав щодо нерухомого майна, що при наявності зареєстрованого в реєстрі обтяження права власності є підставою для відмови в проведенні державної реєстрації. Отже, іпотекодавець, тобто боржник, не може якось непрозоро «домовитися» з іпотекотримачем, тобто банком. Платити доведеться в будь-якому разі.

Автор Дмитрий Беляев 25 статей
Журналіст і фотограф, Член НСЖУ з 2006 р. Працював у газетах: "Київський майдан", "Вісті Київщини", "Вечірній Київ". Публікації в журналах "ПіК", "Дипломат", "Київ дипломатичний". Пошта: km-n@ukr.net

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*